Tem imóveis alugados? Dois números decidem se a Reforma vai cobrar mais de você.

Este artigo lhe ajuda a compreender uma mudança que pega de surpresa muito proprietário: a Reforma Tributária mira também o aluguel. E, com ela, a velha informalidade de receber o valor na conta e “acertar depois” está com os dias contados.

A Lei Complementar 214/2025 criou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrado ao SINTER — o sistema nacional que reúne cartórios, prefeituras e Receita Federal. Na prática, cada contrato de locação passa a ser cruzado automaticamente. A pergunta deixou de ser “o Fisco vai descobrir?” e virou “o que muda para mim quando ele já sabe?”.

Você vira contribuinte de IBS e CBS? Dois números respondem

Aqui está a primeira boa notícia — e a quebra da maior confusão do momento: nem todo locador vai pagar os novos tributos. A pessoa física só é considerada contribuinte de IBS e CBS quando cumpre dois critérios ao mesmo tempo, no ano-calendário anterior:

• Receita de aluguéis acima de R$ 240 mil no ano; e
• mais de três imóveis distintos locados.

Os dois, juntos. Faltando um, você continua fora do IBS/CBS. Quem tem quatro imóveis e recebeu R$ 280 mil é contribuinte. Quem tem quatro imóveis mas recebeu R$ 200 mil não é. E quem recebeu R$ 300 mil de apenas três imóveis também fica de fora — porque não passou de três. Existe ainda uma antecipação: se a receita ultrapassar R$ 288 mil (20% acima do limite) já no próprio ano, o enquadramento pode ocorrer antes, sempre observada a condição do número de imóveis.

“Então vou ter que abrir uma empresa?” Não.

Essa é a segunda confusão que assusta à toa. Quem se enquadra como contribuinte precisa se inscrever no CNPJ — mas o CNPJ aqui é apenas operacional: serve para emitir os documentos fiscais da locação e apurar os tributos. Ele não obriga você a constituir uma empresa, virar pessoa jurídica ou transferir seus imóveis para uma sociedade.

O Decreto 12.955/2026 detalhou um cadastro simplificado: pedido eletrônico, sem contrato social, vinculado ao seu próprio CPF, apenas indicando os imóveis alugados. Ou seja: você continua sendo o proprietário pessoa física — o CNPJ é só a “porta” para o Fisco reconhecer a operação.

E quanto se paga, afinal?

Outra surpresa positiva: a locação de imóveis entra na Reforma com tratamento reduzido. A lei prevê uma redução de 70% na alíquota do IBS e da CBS para operações de locação, além de um redutor social específico para o aluguel residencial. Na prática, a alíquota efetiva fica bem abaixo do padrão da Reforma — estimativas apontam algo em torno de 8% sobre o valor do aluguel, ainda dependente da alíquota de referência final.

Vale lembrar o calendário: 2026 é ano de teste, com alíquotas simbólicas (0,9% de CBS e 0,1% de IBS) só para validar os sistemas; a cobrança efetiva e a emissão de nota fiscal de serviço para locação começam em 2027.

A janela de decisão que abre em 2027

É aqui que o proprietário atento sai na frente. Com as novas regras, a antiga escolha entre manter os imóveis na pessoa física ou organizá-los em uma holding patrimonial ganha variáveis novas: o redutor de 70%, os limites de enquadramento, o Imposto de Renda sobre o aluguel e o custo de conformidade de cada caminho. O que era vantajoso ontem pode não ser a partir de 2027 — e o contrário também é verdadeiro.

Não existe resposta única. Existe a sua conta — número de imóveis, faixa de receita, perfil de locação (residencial ou comercial), planos de venda ou sucessão. Decidir no escuro, ou por conselho de vizinho, é o caminho mais rápido para pagar imposto a mais ou tropeçar na fiscalização que agora enxerga tudo.

É exatamente esse mapa que a Bono Conta constrói com você: verificamos se você se enquadra (ou não) nos dois critérios, cuidamos da inscrição simplificada quando ela for necessária, comparamos pessoa física × holding com números reais e aproveitamos cada redutor previsto em lei — sem susto e sem informalidade. Se o Fisco vai cruzar cada aluguel, melhor chegar em 2027 com a sua estrutura já resolvida.

Tem imóveis alugados? Fale com a Bono Conta e antecipe a sua decisão — WhatsApp (92) 3199-5696 ou contato@bonoconta.com.br.

Fontes: Emenda Constitucional 132/2023; Lei Complementar 214/2025 (Cadastro Imobiliário Brasileiro e regras de locação); Decreto 12.955/2026 (regulamento da CBS e inscrição simplificada de locador no CNPJ); Receita Federal.