Reforma Tributária e a construção civil: desafios e oportunidades para construtoras e incorporadoras

Marcos Andrade sempre soube calcular risco. Dono de uma construtora de médio porte no bairro Adrianópolis, em Manaus, ele passou vinte anos aprendendo a navegar pelo labirinto tributário brasileiro: ICMS sobre materiais, ISS sobre serviços, PIS e COFINS no regime não cumulativo, RET para as incorporações. Cada obra era também um exercício de sobrevivência fiscal.

Em março de 2025, sentado com sua contadora numa reunião de rotina, Marcos ouviu pela primeira vez um resumo detalhado da Lei Complementar 214/2025. O que ele pensava ser “mais uma reforma que nunca sai do papel” tinha sido regulamentada. Os novos tributos tinham nome, cronograma e impacto direto sobre o setor em que ele operava há duas décadas. “Mas quanto vou pagar de alíquota afinal?”, ele perguntou. A resposta honesta foi: “Depende de como você se preparar — e o tempo está correndo.”

A história de Marcos é a de centenas de construtores e incorporadores brasileiros que ainda não dimensionaram o tamanho da mudança que está chegando. E para quem atua em Manaus, o cenário tem camadas extras de complexidade, envolvendo a Zona Franca, fornecedores com regimes fiscais distintos e obras com múltiplas etapas de aprovação.

A virada: quando a mudança deixa de ser futura e se torna presente

A Emenda Constitucional 132, promulgada em 20 de dezembro de 2023, redesenhou a estrutura constitucional do sistema tributário brasileiro. Ela criou três novos tributos — CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e IS (Imposto Seletivo) — e fixou o fim do ICMS, do ISS, do PIS e da COFINS até 2033. A Lei Complementar 214/2025, publicada em 16 de janeiro de 2025, regulamentou esses tributos, trouxe o cronograma de transição e definiu os regimes diferenciados por setor.

O cronograma oficial, previsto nos artigos 339 a 341 da LC 214/2025, é o seguinte:

• 2026: fase de testes — CBS a 0,9% e IBS a 0,1%, com créditos compensáveis no sistema atual.
• 2027: início da CBS plena (9,25%), com substituição gradual do PIS/COFINS; começa também o split payment automático no ato do pagamento.
• 2027 a 2032: período dual — sistemas antigo e novo coexistem, com redução anual progressiva dos tributos antigos.
• 2033: extinção total de PIS/COFINS, ICMS e ISS; CBS e IBS em vigência plena.

Para uma construtora que hoje gerencia obras com ciclos de dois a quatro anos, significa que contratos assinados agora podem ser executados inteiramente sob o novo regime. Ignorar esse fato é assumir um passivo que pode comprometer a margem de projetos já precificados.

O impacto real sobre a construção civil

O fim do ICMS e do ISS — e o que vem no lugar

A construção civil sempre viveu uma tensão peculiar: ela produz um bem imóvel (sujeito ao ISS do município) usando insumos móveis (sujeitos ao ICMS do estado). Essa bifurcação gerava conflitos de competência, autuações e planejamentos tributários de altíssima complexidade. Com a unificação no IBS — gerido pelo Comitê Gestor criado pela própria EC 132/2023 — essa fronteira deixa de existir.

O princípio que governa o novo sistema é a não cumulatividade plena: crédito garantido em todas as etapas da cadeia produtiva. Para a construção civil, isso representa uma mudança estrutural. Hoje, boa parte dos insumos adquiridos por construtoras gera crédito restrito ou nenhum crédito aproveitável. No novo sistema, o crédito de CBS e IBS pago na aquisição de materiais, serviços de engenharia, locação de equipamentos e até energia elétrica utilizada na obra poderá ser abatido integralmente do tributo devido na operação final.

A alíquota de referência e os regimes diferenciados

A alíquota de referência combinada de IBS e CBS está estimada em torno de 28%, a ser confirmada em lei complementar. Para a construção civil em geral, esse número assusta à primeira leitura. Mas o artigo 9 da LC 214/2025 prevê redução de 60% nas alíquotas para setores específicos, entre os quais estão os serviços de transporte coletivo e o agronegócio. O setor de construção habitacional — especialmente o voltado ao programa de habitação social — tem tratamento diferenciado em discussão, mas os contornos finais ainda dependem de regulamentação complementar.

Incorporadoras que operam com o RET (Regime Especial de Tributação) precisarão acompanhar de perto como esse regime será absorvido ou substituído durante o período de transição 2027-2032. Até o momento, a LC 214/2025 não detalha o tratamento definitivo do RET no novo sistema — o que torna o monitoramento legislativo uma necessidade operacional, não uma opção.

O split payment e o fluxo de caixa das obras

A partir de 2027, o IBS e a CBS serão recolhidos automaticamente no momento do pagamento, pelo sistema bancário. Isso é o split payment. Para construtoras que trabalham com grandes volumes de pagamentos a fornecedores — estrutura metálica, concreto, mão de obra especializada — o impacto no fluxo de caixa pode ser significativo. O tributo sai antes de o produto ou serviço ser incorporado à obra, antes de o crédito ser reconhecido no sistema. O intervalo entre o desembolso e a compensação do crédito precisará ser modelado financeiramente em cada projeto.

O nó amazonense: Zona Franca e fornecedores com regimes distintos

Para construtoras em Manaus, há uma variável que empresários de outros estados não enfrentam da mesma forma: a Zona Franca de Manaus. O artigo 92-A do ADCT, incluído pela EC 132/2023, assegura que os incentivos fiscais federais da ZFM são mantidos por no mínimo 50 anos. A LC 214/2025 garante diferimento e regime especial para operações realizadas dentro da ZFM.

Isso parece uma boa notícia — e é. Mas cria uma complexidade operacional nova: uma construtora em Manaus pode adquirir insumos de fornecedores dentro da ZFM (com regime especial de CBS e IBS) e também de fornecedores de fora da ZFM (com regime padrão). A escrituração dos créditos, o tratamento das notas fiscais e o aproveitamento correto de cada crédito exigirão um controle muito mais granular do que o praticado hoje. Para mais informações sobre o regime da ZFM, a SUFRAMA mantém canal oficial em gov.br/suframa.

O caminho: o que construtoras e incorporadoras precisam fazer agora

A boa notícia é que o período de teste de 2026 e o período dual de 2027 a 2032 foram desenhados exatamente para dar tempo às empresas de se adaptar. O problema é que “tempo para se adaptar” não significa “tempo para esperar”. As empresas que sairão à frente são aquelas que começarem o diagnóstico antes que o cronograma force a decisão.

Há ações concretas que podem ser iniciadas já em 2025 e 2026:

• Mapear a cadeia de fornecedores e identificar quais deles estão dentro da ZFM, quais são optantes do Simples Nacional e quais operam no regime normal — pois cada perfil gera um tratamento distinto de crédito no novo sistema.
• Revisar contratos de longo prazo já assinados e verificar se há cláusulas de reequilíbrio econômico-financeiro aplicáveis à mudança tributária — especialmente em contratos com o poder público.
• Modelar o impacto do split payment no fluxo de caixa de obras em andamento e futuras, com projeções para 2027 e 2028.
• Acompanhar as regulamentações complementares, especialmente sobre RET, habitação social e regimes diferenciados para construção civil — ainda em definição.

A reforma não é um evento único em 2033. Ela começa a produzir efeitos operacionais em 2026 e se intensifica em 2027. Empresas que tratarem isso como “problema futuro” estarão tomando decisões hoje com informações desatualizadas.

Como a Bono Conta pode ajudar sua construtora ou incorporadora

A Bono Conta, escritório de contabilidade consultiva estratégica com sede em Manaus, desenvolveu o programa Rota Reforma Tributária para atender exatamente essa demanda: empresas que precisam não apenas entender as mudanças, mas transformar esse entendimento em decisões de negócio. O programa inclui diagnóstico da situação atual da empresa frente ao novo sistema, planejamento tributário personalizado para o período de transição e acompanhamento contínuo das regulamentações que ainda serão publicadas.

Para construtoras e incorporadoras em Manaus, a Bono Conta também oferece o serviço de Double Check Fiscal, uma auditoria preventiva que identifica inconsistências e oportunidades nos créditos tributários antes que elas se tornem autuações — ou antes que créditos legítimos prescrevam. Em um cenário de transição com dois sistemas coexistindo, a probabilidade de erros e de aproveitamento incompleto de créditos é maior do que em qualquer outro momento da história tributária recente.

Hora de agir: marque uma conversa

Marcos Andrade, o construtor do início desta história, decidiu não esperar. Em vez de reagir ao cronograma da Reforma Tributária, ele escolheu antecipar-se a ele. Essa é a diferença entre uma empresa que absorve o impacto e uma empresa que usa a mudança como vantagem competitiva.

Se você é dono ou gestor de uma construtora ou incorporadora e ainda não fez esse diagnóstico, a Bono Conta oferece uma conversa inicial sem custo para entender a situação da sua empresa e apresentar os próximos passos.

Entre em contato:
Telefone: (92) 3199-5696
E-mail: contato@bonoconta.com.br
Site: bonoconta.com.br

Referências

• Emenda Constitucional 132/2023 — planalto.gov.br
• Lei Complementar 214/2025 — planalto.gov.br
• Portal do Comitê Gestor do IBS — gov.br/ibs
• Receita Federal do Brasil — gov.br/receitafederal
• SUFRAMA — Superintendencia da Zona Franca de Manaus — gov.br/suframa
• Ministerio da Fazenda — Reforma Tributaria — gov.br/fazenda